Metsäarviot

Metsätilat, yhteismetsäosuudet, metsämääräalat ja yhteisalueosuudet

Metsäarviot eri menetelmät

Summa-arvomenetelmä

Metsätilan arvo määritetään perinteisesti summa-arvomenetelmällä metsätilalla käyden puuston hakkuuarvon, odotusarvon, taimikoiden arvon ja maapohjan arvon summana. Ja siitä tehdään kokonaisarvon korjaus käypään arvoon pääsemiseksi. Korjauksella huomioidaan metsätilan erityispiirteet sekä tulevaisuuden hoito- ja hallintomenot siltä osin kuin ne ovat arviohetkellä arvoon vaikuttavina ennakoitavissa. Tyypillisimmillään siihen pohdintaan kuuluvat puukauppatulojen eli pääomatulojen veroaste, varainsiirtovero sekä muut vuosittaiset hallinnointikulut sekä metsätilan ominaisuuksista johtuvat korjaustekijät. Varsinaisia metsätilasta johtuvia asioita kokonaisarvon korjauksessa ovat puuston huono laatu, taimikoiden suuri osuus, turvemaiden suuri osuus, saavutettavuus tiestön suhteen sekä välittömien hakkuumahdollisuuksien määrä. Hyvä metsätilamarkkinan tuntemus, pitkäaikainen kokemus ja paikallistuntemus auttavat huomattavasti relevanttien tila-arvioiden laadinnassa. Oman ominaispiirteensä tuovat kysyntä-/ tarjontamarkkinoilta tulevat signaalit erikoispuutavaralajien käytöstä ja niistä maksettavista hinnoista, jos kohteena olevalla metsätilalla on runsaasti erikoispuutavaralajeja kuten pylvästä ja hyvälaatuista oksatonta tyvitukki tai sorvipuuta normaalitukkia paremmassa hintaluokassa tai pikkutukkia ja parrua kuitupuuta paremmassa hintaluokassa.

Kauppa-arvomenetelmä

Kauppahintatilastot osoittavat, että toteutuneet kauppahinnat korreloivat hyvin summa-arvomenetelmän arvioiden kanssa. Sijainti asutuskeskukseen kuitenkin vaikuttaa hyvin paljon siihen ylitetäänkö arvio 10 vai 20 % vai jäädäänkö jopa alle arviotason. Myös metsätilan koko, myyntihetken kysyntä/tarjontatilanne ja puuston määrä sekä maapohjien rehevyys vaikuttavat olennaisesti kauppa-arvoon ja sen takia summa-arvomenetelmän käypä arvo ja kauppa-arvo voivat poiketa. Etelä-Pohjanmaalla ja Pohjanmaalla toteutuneet kauppahinnat vuonna 2024 ovat olleet tasossa 39-43 € / ainespuu-m3, Keski-Pohjanmaalla tasoa 36-41 €/m3 ja Pohjois-Pohjanmaalla 28-35 €/m3. Hehtaarihinta kuvaa huonosti metsätilan käypää arvoa, mutta keskimäärin myytyjen kohteiden hinta on ollut tasoa yli 3000 €/ha. Taimikkotilat alle 1000 €/ha ja uudistuskypsää metsää omaavat saattavat nousta yli 10.000 €/ha olevaan kauppa-arvoon.

Tuottoarvomenetelmä

Tuottoarvomenetelmässä tukeudutaan tulevaisuuden tuottojen mallinnukseen ja oikean korkoprosentin valintaan. Kyseessä on siten odotettavissa olevien tuottojen perusteella määritelty metsätilan arvo. Markkinoilla on laskureita, mitkä ottavat huomioon mm. puuston vuotuisen kasvun, tukkiprosentin, hakkuutulot ja hoitomenot. Lyhykäisyydessään kyseessä on tulojen ja menojen erotus diskontattuna arviohetkeen. Yhteismetsäosuuksien käypää arvoa on helppo arvioida tuottoarvomenetelmällä pääomittamalla vuotuinen jakoraha asiaan soveltuvalla oikealla korkoprosentilla. Samoin metsätilalla olevat mahdolliset maa-ainesvarat kuten sora, hiekka, turve arvioidaan tuoton perusteella tai x € / yksikkö olevan suureen kautta. Kokemus ja nykyaikaisten työkalujen osaamisen taso tuo mestarin myös tuottoarvomenetelmää käytettäessä.

Metsämarkkinoinnin metsäarviot

Metsämarkkinoinnin arvioissa hyödynnetään metsässä tapahtuvaa arviointia ja dronea (kuvaava vakaa muutaman kilon helikopteri) sekä sähköisessä muodossa olevaa metsävaratietoa, metsänkäyttöilmoitusdataa, Kemera -dataa ja SYKE -dataa sekä myyjän olemassa olevaa metsäsuunnitelmaa tai toisen palveluntarjoajan jo tekemää arviota. Näistä koostamme omannäköisemme ja mahdollisesti eri lopputulokseen päätyvän arviolausunnon. Emme luota yhteen arvioon, vaan haemme vertailuperusteen myyjän asiakirjojen ja välittäjien käytössä olevien kanavien kautta.

Ilmakuvat osoittavat myös myyjälle ja ostajalle metsän todellisen tilanteen. Aukeat alat (A0) ja taimikot (pienet T1, isot T2), nuoret kasvatusmetsät (02), varttuneet kasvatusmetsät (03) ja uudistuskypsät metsät (04) erottuvat ilmakuvalla omina kuvioinaan. LKV Manu Purola laati progradu -työnsä Helsingin yliopistossa juuri silmävaraisen arvioinnin tarkkuudesta ja sen takia metsämarkkinoinnilla on tietty skeptisyys markkinoiden kirjaviin tila-arvioihin nähden. Kaksi ammattilaista ei yleensä päädy samaan tulokseen. Metsätaitokilpailuissakin tilavuus jakaantuu gaussin käyrän mukaan ammattilaisten kesken. Arvioitsijat jakaantuvatkin yliarvioijiin, aliarvioijiin, liioittelijoihin ja tasoittelijoihin. Nuorilla ilman kokemusta omaavilla arvioitsijoilla metsäarvion virhe voi olla huomattavakin. Samoin virhe voi olla huomattava, jos arvioitsija ei ole käynyt maastossa. Pitkäaikainen kokemus ja jatkuva feedback harjaannuttavat arvioitsijaa hyvään tarkkuustasoon pääsemiseen. Jos arvioitsijan toimialue on suppea esim kunta tai kylä, niin feedback -kauppoja tulee lukumäärällisesti vähän vuodessa ja sitä kautta arvokas palaute jää saamatta. Kun arvioitsija käy paljon kohteita läpi ja saa niihin paljon markkinoilta tarjous- ja kauppahavaintoja, niin arviot ja kokemus kasvavat kohteiden lukumäärän funktiona.

Metsämarkkinoinnin maastokäynnin mukaisen metsäarvion hinta on 12 €/ ha minimi 220 € ja tämä arviolausunto 150 km säteellä Kaustiselta / Kokkolasta. Sitä kauempana olevat perusmaksullisia siten, että perusmaksu on euroina puolet matkakilometreistä. Vertaa sitä muihin palveluntarjoajiin ja tilaa Metsämarkkinoinnin arvio heti soittamalla 0400-564433 tai alla olevalla lomakkeella tai sähköpostilla.

Välityspalkkio

Välityspalkkio on pienillä kohteilla kiinteä 1400 € / 1800 € / 2000 € ja keskikokoisilla ja isoilla kohteilla mennään prosenttiperusteella max 4,4 % kauppahinnasta sisältäen alv 25,5 % tai sopimuksen / välitystarjouksen mukaan. Vertaa sitäkin muihin palveluntarjoajiin, joilla jo yksin minimi välityshinta on jopa kaksikertaa Metsämarkkinoinnin hintaa kalliimpi. Kun kohteita myydään paljon, niin katsomme hyvään välitystapaan ja palveluun kuuluvan myös edulliset välitystaksat. Tilaa Metsämarkkinoinnin välityspalvelu heti soittamalla 0400-564433 tai alla olevalla lomakkeella tai sähköpostilla.

Metsämarkkinoinnin työntekijät

Metsämarkkinoinnin LKV-vastaavana toimii metsänhoitaja Manu Purola ja myyntisihteerinä ympäristöalan dipl. insinööri Jaana Luoma. Työnjako on karkeasti se, että Manu tekee ulkotyöt ja vetää luovutustilaisuudet ja Jaana valmistelee sisätyöt.