Lahjaksi saadun metsä- tai maatilan myynti voi synnyttää merkittävän veroseuraamuksen, mutta viiden vuoden sääntö ei koske kaikkia lahjoja. Ennen myyntipäätöstä on olennaista erottaa toisistaan tavallinen lahja, sukupolvenvaihdoshuojennettu lahja ja lahjanluonteinen kauppa. Yksi lahjaveropäätöksessä oleva merkintä voi muuttaa lopputulosta kymmenillä tuhansilla euroilla.
Tässä asiantuntijakirjoituksessa käsitellään yksityishenkilön lahjana saaman tilan myyntiä. Tilan kokonaisuuteen voi kuulua metsää, peltoa, rakennuksia ja rakennuspaikkoja, joiden verokohtelu voi edellyttää erillistä arvonjakoa.
Ensin tarkistetaan lahjaveropäätös
Katso lahjaveropäätöksestä erityisesti, onko siinä sovellettu sukupolvenvaihdoshuojennusta eli perintö- ja lahjaverolain 55 §:ää. Jos huojennusta ei ole myönnetty, viiden vuoden määräaika ei tavallisesti rajoita tilan myyntiä. Silloin keskeinen aikaraja luovutusvoittoverossa on yksi vuosi lahjan saamisesta.
Jos päätöksessä on sukupolvenvaihdoshuojennus, viiden vuoden määräaika lasketaan lahjaverotuksen toimittamispäivästä, ei välttämättä lahjakirjan allekirjoituspäivästä. Päivämäärä kannattaa tarkistaa päätöksestä ennen kuin sitova kauppakirja allekirjoitetaan.
Tavallinen lahja: viiden vuoden sääntöä ei ole
Kun tilaan ei ole sovellettu sukupolvenvaihdoshuojennusta, lahjan saaja voi myydä tilan myös ennen kuin viisi vuotta on kulunut. Myyntivoitto on kuitenkin yleensä veronalaista pääomatuloa.
| Myyntiajankohta | Luovutusvoiton hankintameno | Keskeinen huomio |
|---|---|---|
| Alle vuoden kuluttua lahjasta | Lahjoittajan hankintameno, johon tehdään hänen verotuksensa mukaiset oikaisut | Lahjaverotusarvoa ei käytetä. Vertailtavana on myös 20 %:n hankintameno-olettama. |
| Vähintään vuoden kuluttua lahjasta | Lahjaverotuksessa vahvistettu arvo | Lisäksi voidaan vähentää myyntikulut ja mahdolliset vähentämättömät perusparannusmenot. Vaihtoehtona on yleensä 20 %:n hankintameno-olettama. |
Alle vuoden tilanteessa lahjansaaja voi vaatia lahjaverotuksen oikaisua, koska lahjaverotusarvoa ei saa käyttää luovutusvoittoverotuksessa hankintamenona. Tämä on tärkeää selvittää, jotta samasta arvonnoususta ei synny tarpeetonta päällekkäistä verorasitusta.
Miten luovutusvoitto lasketaan?
Luovutusvoitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta joko todellinen hankintameno ja myyntikulut tai näitä suurempi hankintameno-olettama. Alle kymmenen vuoden omistusajalla hankintameno-olettama on 20 % myyntihinnasta. Kun omistusaikaa on vähintään kymmenen vuotta, olettama on 40 %.
Myyntikuluihin kuuluvat tyypillisesti esimerkiksi välityspalkkio, kauppakirjan laatimiskulut, myynnin yhteydessä hankitut tarpeelliset asiakirjat sekä myyntiä varten tehdyt välttämättömät selvitykset. Metsä- ja maatiloissa on lisäksi huomioitava muun muassa käytetyt metsävähennykset, poistot ja tilaan tehdyt perusparannukset.
Luovutusvoitto verotetaan pääomatulona. Pääomatulovero on 30 000 euroon asti 30 % ja ylimenevältä osalta 34 %. Raja koskee saman verovuoden kaikkia veronalaisia pääomatuloja yhteensä.
Sukupolvenvaihdoshuojennus: viisi vuotta voi olla kallis määräaika
Sukupolvenvaihdoshuojennus on tarkoitettu maatilalle, jolla lahjansaaja jatkaa varsinaista maatalouden harjoittamista. Maatilaan voi kuulua myös metsää. Pelkkään metsätilaan ei lähtökohtaisesti voi saada sukupolvenvaihdoshuojennusta; siinä tilanteessa on selvitettävä erikseen esimerkiksi metsälahjavähennyksen mahdollisuus. Huojennus pienentää lahjaveroa merkittävästi, koska huojennettava maatilavarallisuus arvostetaan lahjaverotuksessa käypää arvoa alempaan sukupolvenvaihdosarvoon.
Jos lahjansaaja luovuttaa pääosan saamastaan maatilasta tai maatilaosuudesta vapaaehtoisesti ennen kuin viisi vuotta on kulunut lahjaverotuksen toimittamispäivästä, huojennus menetetään. Tällöin aiemmin huojennettu lahjaveron määrä pannaan maksuun ja sitä korotetaan vielä 20 prosentilla.
Koko tilan myynti kuuluu selvästi tähän riskiryhmään. Sen sijaan yksittäisen määräalan, metsäpalstan tai peltoalueen myynti kannattaa arvioida ennen kauppaa tapauskohtaisesti: ratkaisuun vaikuttavat luovutettavan osuuden merkitys koko saadulle maatilalle ja luovutuksen olosuhteet.
Seuraamuksia on kaksi, ei vain yksi
- Huojennuksen takaisinperintä: huojennettu lahjavero pannaan maksuun 20 %:lla korotettuna.
- Luovutusvoittovero: myynnistä syntyvä luovutusvoitto verotetaan erikseen pääomatulona.
Kun huojennus menetetään, lahjaverotus korjataan käyvän arvon perusteelle. Tällöin luovutusvoittoverotuksen hankintamenoksi muodostuu lähtökohtaisesti lahjaverotuksessa käytetty käypä arvo huojennetun sukupolvenvaihdosarvon sijaan. Tämä pienentää luovutusvoittoa, mutta ei poista takaisin maksettavaa lahjaveroa tai sen 20 %:n korotusta.
Viiden vuoden jälkeenkin huojennus vaikuttaa myyntivoittoon
Viiden vuoden määräajan täyttyminen estää huojennetun lahjaveron takaisinperinnän, mutta se ei automaattisesti nosta luovutusvoittoverotuksen hankintamenoa lahjan käypään arvoon. Sukupolvenvaihdoshuojennettuna saadun omaisuuden hankintamenona käytetään lähtökohtaisesti huojennettua sukupolvenvaihdosarvoa myös viiden vuoden määräajan jälkeen.
Tästä syystä myöhempäänkin myyntiin voi kohdistua suuri luovutusvoitto. Ennen kaupan hinnoittelua kannattaa verrata todellista hankintamenoa ja hankintameno-olettamaa sekä laskea metsävähennyksen, poistojen ja myyntikulujen vaikutus.
Poikkeustilanteet
Huojennusta ei yleensä menetetä, jos maatilasta joudutaan luopumaan esimerkiksi yllättävän sairastumisen, tapaturman, konkurssin, pakkohuutokaupan, pakkolunastuksen tai muun niihin verrattavan pakottavan syyn vuoksi. Arviointi on tapauskohtainen ja perusteet on pystyttävä selvittämään Verohallinnolle.
Jos tilaan kuuluu omassa käytössä ollut asuinrakennus, sille voi joissakin tilanteissa (myyjä asunyt yli 2 vuotta) tulla erikseen sovellettavaksi oman asunnon luovutusvoiton verovapaus. Metsän, pellon ja muun tilavarallisuuden osuus on kuitenkin eroteltava laskelmassa asuinrakennuksesta ja sen rakennuspaikasta.
Toimi näin ennen kauppaa
- Ota esiin lahjakirja ja lahjaveropäätös.
- Tarkista, onko päätöksessä sukupolvenvaihdoshuojennus ja mikä on lahjaverotuksen toimittamispäivä.
- Selvitä lahjaverotusarvo, mahdollinen sukupolvenvaihdosarvo, käytetyt metsävähennykset, poistot ja perusparannukset.
- Laadi tilasta arvonjakoon perustuva myynti- ja verolaskelma: metsä, pelto, rakennukset, rakennuspaikat ja muu omaisuus erikseen.
- Vertaile todellinen hankintameno sekä hankintameno-olettama ennen hinnasta tai kaupan ajankohdasta sopimista.
- Jos huojennuksen ehtojen tai luovutettavan osuuden tulkinta jää epäselväksi, hae ennakkoratkaisu tai varmista asia asiantuntijan avulla ennen sitovan sopimuksen tekemistä.
Yhteenveto
Tavallisessa lahjassa viiden vuoden määräaikaa ei tarvitse odottaa. Verosuunnittelun kannalta ratkaiseva raja on yleensä yksi vuosi lahjan saamisesta. Jos tilaan on kuitenkin saatu sukupolvenvaihdoshuojennus, pääosan vapaaehtoinen myynti ennen viiden vuoden määräajan päättymistä voi johtaa huojennetun lahjaveron takaisinperintään 20 %:lla korotettuna sekä erilliseen luovutusvoittoveroon.
Tilakohtainen laskelma kannattaa tehdä ennen myyntipäätöstä. Erityisesti metsä- ja maatiloissa arvonjakoon, metsävähennyksiin ja maatilavarallisuuden eri omaisuuseriin liittyvät tiedot voivat ratkaista, mikä vaihtoehto on verotuksellisesti järkevä.
Tarvitsetko metsätilan, maatilan tai kiinteistön arviota myyntiä, lahjoitusta tai sukupolvenvaihdosta varten?
Tutustu Metsämarkkinoinnin palveluihin tai pyydä välitystarjous.
Manu Purola
toiminnanjohtaja
Keski-Pohjanmaan Metsänomistajien Liitto ry
Kirjoitus on yleisluonteinen eikä korvaa yksittäistapauksen vero- tai oikeudellista neuvontaa. Veroseuraamus tulee varmistaa tilan asiakirjojen, lahjaveropäätöksen ja suunnitellun luovutuksen ehtojen perusteella käymällä paperien kanssa toimistollamme.