Runsaspuustoinen Koivuranta Kalajoen Hillilässä – myynnissä 10/16 määräosa

Metsää, peltoa ja Lestijoen rantapaikka neljässä palstassa

Myynnissä on 10/16 määräosa Koivuranta-nimisestä tilasta 208-432-12-15 Kalajoen Hillilässä, lähellä Himangan keskustaa. Koko kiinteistön rekisteripinta-ala on 16,487 hehtaaria, ja se muodostuu neljästä erillisestä palstasta. Koko tilan arvo on ollut 23.3.2023 laaditun OP-Kodin tila-arvion mukaan 145000 €+- 25 %, mistä lomarakennuspaikan ja sähköliittymän arvoa 15000 €+-25 %. Välittäjän arviolausunnon mukaan kokotilan  käypä arvo 8/2026 190.000 €.

Myytävä 10/16 määräosa vastaa 62,5 prosentin omistusosuutta koko kiinteistöstä. Sen laskennallinen pinta-alaosuus on noin 10,304 hehtaaria. Kyseessä ei ole maastoon rajattu määräala, vaan ostajasta tulee koko kiinteistön määräosaomistaja yhdessä muiden omistajien kanssa. Laskennallinen osuus käyvästä arvosta olisi 118.750 €. Erottaminen vaatii joko sopimusjaon ja sitä kautta lohkomisen tai pakkoerottamisena halkomisena ja molempien aiheuttaman haitan ja aikaviiveen, joten nykyhetken käypä arvo määräosalle 10/16 on 100.000 €. Ostaja hankkii 10/16 määräosan ensin ja pyrkii sen jälkeen muodostamaan osuudestaan itsenäisen, arvoltaan omistusosuutta vastaavan metsätilan. Mahdollisuutta tietyn ennalta määritetyn alueen saamiseen ei kuitenkaan voida luvata ennen muiden omistajien kanssa tehtävää sopimusta tai lainvoimaista halkomistoimitusta. Lue tarjouslomakkeen alta vaihtoehdot.

Koivurannassa yhdistyvät runsaspuustoiset metsäalueet, pienet peltoalat, toimivat kulkuyhteydet sekä Lestijoen rannalla sijaitseva vanha rakennuspaikka. Kiinteistöllä on lisäksi osuudet yhteiseen vesialueeseen ja yhteiseen maa-alueeseen.

Kiinteistörekisteriote Koivuranta

Kohteen tärkeimmät tiedot

• Kiinteistö: Koivuranta 208-432-12-15
• Sijainti: Hillilä, Kalajoki
• Koko kiinteistön pinta-ala: 16,487 ha
• Palstojen lukumäärä: 4
• Myytävä omistusosuus: määräosa 10/16 eli 62,5 %
• Määräosan laskennallinen pinta-alaosuus: noin 10,3 ha
• Metsätalousmaata koko tilalla: noin 14,1 ha, käypä arvo 160.000 €
• Peltoa lähtötietojen mukaan: noin 1,5 ha, käypä arvo 10.000 €
• Vanha rakennuspaikka: noin 3400 m², käypä arvo 20.000 €
• Puustoa koko tilalla: noin 3 640 m³, käypä hakkuuarvo 190.000 €
• Puuston keskitilavuus: noin 258 m³/ha, ensiharvennus ja harvennus tehty 2004
• Myytävän määräosan laskennallinen osuus puustosta: noin 2 277 m³
• Yleiskaava-alue, RA-rakennuspaikka, M ja MT alueet
• Rekisteröityjä tieoikeuksia
• Osuudet yhteiseen vesialueeseen ja yhteiseen maa-alueeseen

Runsaspuustoinen metsäkohde

Koko kiinteistöllä on metsätalousmaata noin 14,1 hehtaaria ja puustoa elokuun 2026 metsävaratiedon perusteella yhteensä noin 3 643 m³. Puuston keskitilavuus on korkea, noin 258 m³ hehtaarilla.

Puusto on pääosin varttunutta kasvatusmetsää ja uudistuskypsää metsää. Uudistuskypsillä kuvioilla on puustoa noin 2 059 m³, joten tilaan kohdistuu huomattavaa lähivuosien hakkuupotentiaalia. Koko tilan tukkipuun määrä on noin 1 919 m³, mikä vastaa noin 53 prosenttia puustosta.

Puutavaralajit koko kiinteistöllä:

• mäntytukkia noin 687 m³
• kuusitukkia noin 1 080 m³
• koivutukkia noin 152 m³
• mäntykuitua noin 643 m³
• kuusikuitua noin 597 m³
• koivukuitua noin 485 m³

Myytävän 10/16 määräosan laskennallinen osuus koko puustosta on noin 2 277 m³. Puusto tai yksittäiset metsäkuviot eivät kuitenkaan siirry ostajan yksinomaiseen hallintaan, vaan hakkuista ja metsänhoidosta sovitaan kiinteistön muiden määräosaomistajien kanssa. Melkein koko tila on harvennettu 2004 tehtyjen metsänkäyttöilmoitusten perusteella.

Kohteen neljä palstaa

1. Toristuksenpirtintien metsäpalsta 12:15/1

Kiinteistön laajin yhtenäinen metsäpalsta sijaitsee Toristuksenpirtintien ja Toristuksen metsätien suunnalla. Tienvarsipalstan pinta-ala on 7,09 ha. Palsta muodostaa metsätalouden kannalta selkeän kokonaisuuden, jossa on runsaasti varttunutta ja uudistuskypsää puustoa. Julkisen metsävaratiedon mukaan puustoa on 1521 m3, mistä tukkia 745 m3.

Palstan kulkuyhteyksiä palvelevat kiinteistörekisteriin merkityt Toristuksen metsätien tieoikeudet. Rekisterissä on lisäksi puutavaran varastointia koskeva oikeus Toristuksen metsätien yhteydessä. Tämä tukee puunkorjuun ja metsänhoidon käytännön järjestämistä.

Maastokartta palsta 1

Ilmakuva palsta 1

2. Sorronkankaan metsäpalsta 12:15/2

Toinen metsäpalsta sijaitsee Kannustien itäpuolella Sorronkankaan alueella. Pinta-alaa on 2,55 ha, mistä peltoa 0,14 ha. Palsta on muodoltaan varsin selkeä ja sijoittuu lähelle päätieyhteyttä.

Myös tällä palstalla puusto on pääosin varttunutta tai uudistuskypsää. Puuta on julkisen metsävaratiedon mukaan 633 m3, mistä tukkipuuta 356 m3. Palsta täydentää Koivurannan metsäkokonaisuutta ja tarjoaa mahdollisuuksia sekä hakkuutuloihin että metsän pitkäjänteiseen kasvatukseen.

Maastokartta palstat 2 3 ja 4

3. Koivurannan rantapalsta Hillilässä 12:15/3

Lestijoen rannalla ja Kannustien läheisyydessä sijaitsevalla 4,65 ha palstalla Kannustien ja Lestijoen välissä on vanha rakennuspaikka noin 3400 m² peltoa  noin 0,73 ha sekä metsämaata 3,6 ha. Puustoa on yhteensä 909 m3, mistä tukkipuuta 468 m3.

Rakennuspaikalla on vanha asuinrakennus ja talousrakennuksia. Rakennukset eivät ole käytössä, ja niitä on pidettävä purkukuntoisina. Niille ei anneta myynnissä erillistä rakennusarvoa. Kohteessa on lähtötietojen mukaan sähköliittymä.

Rakennuspaikka sijoittuu osayleiskaavassa RA-merkitylle loma-asuntoalueelle. Rakentamismahdollisuudet, rakennusoikeus, jätevesiratkaisut ja mahdollisen uuden rakennuksen sijoittaminen tulee varmistaa Kalajoen kaupungin rakennusvalvonnasta ennen rakentamista koskevia päätöksiä. Lestijoen rantaviivaa on yhteensä 293 metriä.

Rantaympäristö, sähköliittymä ja olemassa oleva rakennuspaikka antavat palstalle metsätalousarvon lisäksi muuta käyttöpotentiaalia.

Kaavakartta Koivuranta

RA kaavamerkintä Koivuranta

4. Tomujoen palsta 12:15/4

Neljäs palsta 2,34 ha sijaitsee Lestijoen saaressa Antinniitun suunnalla ja rajautuu Tomujoen vesialueeseen. Palstalla on peltoa 0,58 ha ja metsää 1,76 ha. Puustoa on julkisen metsävaratiedon mukaan 580 m3, mistä tukkia 330 m3.

Palstalle johtavaa kulkua palvelee kiinteistörekisteriin merkitty kuuden metrin levyinen tieoikeus. Vesistön läheisyys lisää palstan maisemallista kiinnostavuutta, mutta mahdollinen rakentaminen tai muu tavanomaisesta metsätalouskäytöstä poikkeava käyttö edellyttää erillistä viranomaisarviointia. Lestijoen osayleiskaavassa palsta on M ja MT-aluetta.

Ilmakuva palsta 2

Pellot osana kokonaisuutta

Koko kiinteistöllä on lähtötietojen mukaan peltoa noin 1,5 hehtaaria. Peltoalueet ovat pieninä lohkoina useamman palstan yhteydessä. Ne soveltuvat parhaiten osaksi tilan metsä-, maisema- ja rakennuspaikkakokonaisuutta.

Pienestä lohkokoosta huolimatta peltoalueet voivat palvella esimerkiksi vuokrausta, riistapeltoa, maisemanhoitoa tai rakennuspaikan ympäristön avointa ylläpitoa.

Sijainti ja kulkuyhteydet

Koivuranta sijaitsee Kalajoen Hillilässä noin kahdeksan kilometrin päässä Himangan keskustasta. Osa palstoista sijoittuu Kannustien läheisyyteen ja osa Toristuksenpirtintien ympäristöön.

Kiinteistörekisteriin on merkitty muun muassa:

• Saarenpään yksityistien tieoikeus
• Toristuksen metsätien tieoikeuksia
• kuuden metrin levyisiä tieoikeuksia
• puutavaran varastointioikeus Toristuksen metsätien yhteydessä

Tieoikeuksien tarkat sijainnit ja niiden kohdistuminen eri palstoihin ilmenevät kiinteistörekisteriotteesta ja karttaliitteistä.

Lähestymiskartta Koivuranta

Osuudet yhteisiin alueisiin

Koivurannan tilalla on rekisteröidyt osuudet:

• yhteiseen vesialueeseen 208-432-876-1
• yhteiseen maa-alueeseen 208-432-878-1

Myytävään määräosaan kuuluu kauppakirjan ehtojen mukainen suhteellinen osuus myös kiinteistön yhteisalueosuuksista.

Mitä 10/16 määräosan ostaminen tarkoittaa?

Ostaja saa 62,5 prosentin jakamattoman omistusosuuden koko Koivurannan tilasta. Omistus kohdistuu suhteellisesti kaikkiin neljään palstaan, puustoon, peltoihin, rakennuspaikkaan ja kiinteistön yhteisalueosuuksiin.

Määräosa ei anna yksinomaista omistus- tai hallintaoikeutta tiettyyn palstaan, metsäkuvioon, rakennukseen tai puustoon. Metsän hakkuista, puukaupoista, alueiden käytöstä ja muista merkittävistä toimenpiteistä sovitaan muiden määräosaomistajien kanssa.

Kohde sopii erityisesti ostajalle, joka:

• etsii enemmistöosuutta runsaspuustoisesta metsätilasta
• tuntee määräosaomistuksen toimintaperiaatteet
• arvostaa hakkuupotentiaalin, peltojen ja rantapaikan muodostamaa kokonaisuutta
• on valmis sopimaan kiinteistön hoidosta ja käytöstä muiden omistajien kanssa
• harkitsee myöhemmin yhteisomistuksen järjestelyä tai mahdollista halkomista

Enemmistöosuus ei yksin anna oikeutta päättää koko kiinteistön hakkuista tai tietyn palstan käytöstä.

Tee tarjous Kalajoella Himangalla Hillilässä sijaitsevan maa- ja metsätilan Koivuanta 16,487 ha  10/16 määräosasta  alla olevalla lomakkeella. Hintapyyntö 75000 euroa, voit tarjota enemmän tai vähemmän. Tarjousten eräpäivä on 18.10.2026. Ostaja maksaa kaupanvahvistuksen 143 €,  3 %:n varainsiirtoveron ja  lainhuudon hankintakulut.

Miten Koivurannan 10/16 määräosa voidaan erottaa omaksi tilaksi?

Koivurannan tila 208-432-12-15 on pinta-alaltaan 16,487 hehtaaria ja muodostuu neljästä erillisestä palstasta. Myytävä 10/16 määräosa tarkoittaa 62,5 prosentin jakamatonta omistusosuutta koko tilasta. Sen laskennallinen pinta-alaosuus on noin 10,304 hehtaaria, mutta jakoa ei voida tehdä pelkästään pinta-alan perusteella.

Ratkaisevaa on, että ostajan saaman alueen kokonaisarvon tulee vastata 10/16 osuutta tilan käyvästä arvosta. Arvioinnissa huomioidaan ainakin:

• puuston määrä, puutavaralajit ja hakkuumahdollisuudet
• metsämaan laatu
• pellot
• tie- ja kulkuyhteydet
• Lestijoen rantaan liittyvä arvo
• yleiskaavan RA-rakennuspaikka
• rakennukset ja sähköliittymä
• yhteisalueosuudet
• palstojen muoto ja käyttökelpoisuus.

Koko tilan puustosta 10/16 osuutta vastaava laskennallinen määrä on noin 2 277 m³, mutta tätäkään määrää ei voida yksin käyttää jakoperusteena.

Koivurannan palstat

Kohteen tiedot ja kartat

1. Jakosopimus ja lohkominen – ensisijainen vaihtoehto

Maanmittauslaitos käyttää menettelystä nimitystä jakosopimus. Arkikielessä voidaan puhua myös sovintojaosta.

Tämä on Koivurannassa lähtökohtaisesti järkevin ja edullisin vaihtoehto, jos 10/16 osuuden ostaja ja 6/16 osuuden omistaja pääsevät yhteisymmärrykseen siitä, mitkä alueet kummallekin tulevat.

Menettely etenee seuraavasti:

1. Tilasta laaditaan palsta- ja omaisuuseräkohtainen arvolaskelma. Metsämarkkinoinnin tekemänä se maksaa 500 €.
2. Omistajat sopivat kartalla, mitkä alueet tulevat kummallekin.
3. Laaditaan kirjallinen jakosopimus. Metsämarkkinoinnin tekemänä se maksaa 300 €.
4. Sopimus allekirjoitetaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisessä kiinteistövaihdannan palvelussa. Kaupanvahvistajan palkkio on 143 €
5. Omistajat hakevat sopimuksen perusteella lainhuudot.  Lainhuudon lunastus maksaa MML:n hinnastossa 172 €/kpl.
6. Maanmittauslaitos käynnistää lohkomistoimituksen automaattisesti. Lohkominen maksaa MML hinnaston mukaan 5–20 ha  kohdalla  2 210 € lohkotilalle. Kantatilaksi jäävälle maksua ei tule.

Jakosopimuksen etuna on se, että Maanmittauslaitoksen ei tarvitse ratkaista osapuolten välistä arvonjakoa. Sopimus määrittää jo etukäteen lopputuloksen. Maanmittauslaitoksen mukaan jakosopimus soveltuu tilanteeseen, jossa omistajat tietävät, miten alueet halutaan jakaa.

Mahdollinen jakomalli Koivurannassa

Luontevin ensimmäinen tarkasteltava vaihtoehto olisi:

• 10/16 osuuden omistajalle Toristuksenpirtintien 7,09 hehtaarin palsta ja Sorronkankaan 2,55 hehtaarin palsta
• 6/16 osuuden omistajalle Koivurannan 4,65 hehtaarin rantapalsta ja Tomujoen 2,34 hehtaarin palsta.

Tällöin:

• 10/16 osuuden omistajalle tulisi noin 9,64 ha ja puustoa noin 2 154 m³
• 6/16 osuuden omistajalle tulisi noin 6,99 ha ja puustoa noin 1 489 m³.

Pinta-alan suhde olisi varsin lähellä omistusosuuksia. Myös puuston jakautuminen olisi kohtuullisen lähellä tavoitetta. Jakomallia ei kuitenkaan voida pitää suoraan tasapuolisena, koska rantapalstan RA-rakennuspaikka, Lestijoen ranta, sähköliittymä ja pellot voivat nostaa 6/16 omistajalle jäävän kokonaisuuden arvoa huomattavasti.

Siksi ennen sopimusta tarvitaan vähintään:

• palstakohtainen metsäarvio
• rantapaikan erillinen käyvän arvon arvio
• peltojen ja sähköliittymän huomioiminen
• yhteisalueosuuksien jakamisesta sopiminen.

Jos arvot eivät täsmää, jakoa voidaan tasata pienellä alueellisella muutoksella tai rahakorvauksella. Rahakorvauksella voi olla varainsiirtovero- ja luovutusvoittoverovaikutuksia.

Kustannusarvio jakosopimus ja lohkominen

Vuoden 2026 Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan enintään 20 hehtaarin määräalan lohkominen maksaa 2 200 euroa. Hinta sisältää normaalit mittaukset, rajapyykit, oikeuksien käsittelyn ja rekisterimuutokset. Maanmittauslaitoksen lohkomishinnasto

Koivurannan kokonaiskustannusarvio olisi tavanomaisessa, riidattomassa tapauksessa:

Pelkkä määräosaisen yhteisomistuksen muuttaminen alueelliseksi omistukseksi ei lähtökohtaisesti aiheuta varainsiirtoveroa. Mahdollisesta hinnanerokorvauksesta varainsiirtoveroa kuitenkin suoritetaan. Myös luovutusvoittoverotus on tarkistettava, jos jaossa käytetään välirahaa tai omaisuutta siirtyy yli omistusosuutta vastaavan arvon. Verohallinnon ohje

2. Halkominen Maanmittauslaitoksen toimituksena

Määräosan ostaja voi hakea halkomista saatuaan lainhuudon 10/16 osuuteen. Halkomista voi hakea yksikin määräosaomistaja ilman muiden omistajien suostumusta.

Halkomisessa Maanmittauslaitos:

• selvittää omistajien tavoitteet
• arvioi maan, metsän, pellon, rakennuspaikan ja rakennusten arvot
• suunnittelee tarkoituksenmukaisen jaon
• käsittelee tie- ja muut käyttöoikeudet
• määrää mahdolliset tilikorvaukset
• muodostaa omistusosuuksia vastaavat itsenäiset kiinteistöt.

Halkomisessa 10/16 omistajan tavoitteena on saada arvoltaan 62,5 prosenttia vastaava kiinteistö. Hänellä ei kuitenkaan ole yksipuolista oikeutta vaatia juuri tiettyjä palstoja tai esimerkiksi koko rantapaikkaa. Toimitusinsinööri ratkaisee jaon kiinteistönmuodostamislain perusteella, elleivät osapuolet pääse toimituksessa sopimukseen.

Halkomisen kustannukset ja aika

Maanmittauslaitoksen mukaan:

• pieni ja sovinnollinen halkominen voi maksaa noin 3 000–6 000 euroa
• halkomisen keskimääräinen kustannus on noin 10 000–20 000 euroa
• metsäarvio ja muut ulkopuoliset selvitykset voidaan laskuttaa erikseen
• toimituksen keskimääräinen kesto on noin 10–16 kuukautta.

Koivurannan kohdalla neljä erillistä palstaa, runsas puusto, pellot, RA-rakennuspaikka, rakennukset ja ranta-arvo lisäävät arviointityötä. Jos omistajat ovat pääosin samaa mieltä jaosta, realistinen kustannusarvio on noin 4 000–8 000 euroa. Jos palstojen arvoista tai rantapaikan saajasta syntyy erimielisyyttä, kustannus voi nousta 10 000–20 000 euroon.

Kustannukset jaetaan yleensä omistusosuuksien mukaisesti, ellei toimituksessa ole syytä määrätä toisin. Maanmittauslaitoksen halkomisohje ja kustannukset

3. Hallinnanjakosopimus – käyttö voidaan jakaa ilman tilan jakamista

Kolmas vaihtoehto on hallinnanjakosopimus. Siinä omistus säilyy edelleen 10/16 ja 6/16 määräosina, mutta omistajat sopivat esimerkiksi:

• kummankin yksinomaiseen hallintaan tulevat palstat
• puukauppojen ja metsänhoidon toteuttamisen
• rakennuspaikan ja rakennusten käytön
• teiden ja kulujen jakamisen
• yhteisten alueiden käytön.

Hallinnanjakosopimus voidaan rekisteröidä Maanmittauslaitoksessa. Kirjaamismaksu on vuonna 2026 172 euroa, minkä lisäksi tulee sopimuksen laatimiskustannus, esim Metsämarkkinoinnin kautta 350 €.

Tämä on nopea ja edullinen välivaihtoehto, mutta se ei muodosta itsenäisiä kiinteistöjä eikä pura yhteisomistusta. Metsätilan myöhempää myyntiä, vakuuskäyttöä ja pitkäaikaista hallintaa ajatellen varsinainen jakosopimus ja lohkominen ovat yleensä parempi ratkaisu. Hallinnanjakosopimuksen rekisteröinti

Johtopäätös Koivurannan osalta

Järkevin etenemisjärjestys on:

1. Ostaja hankkii 10/16 määräosan ja hakee sille lainhuudon.
2. Koko tilasta laaditaan palsta- ja omaisuuseräkohtainen arvolaskelma.
3. Ensisijaisesti neuvotellaan jakosopimus, jossa kaksi metsäpalstaa muodostaisivat yhden vaihtoehtoisen kokonaisuuden ja ranta- sekä Tomujoen palsta toisen.
4. Arvoerot tasataan ensisijaisesti aluejaolla ja vasta toissijaisesti rahakorvauksella.
5. Jos sopimusta ei synny, 10/16 osuuden omistaja hakee halkomista Maanmittauslaitokselta.

Jakosopimus ja lohkominen on yleensä selvästi nopeampi, ennakoitavampi ja halvempi kuin riitainen halkominen. Koivurannan neljän valmiiksi erillisen palstan rakenne antaa tavallista paremmat edellytykset sovinnolliselle jaolle.